Как вернуть доступную ипотеку и обеспечить экономический рост?
Ипотечное кредитование сумеет сделать жилище реально легкодоступным для большинства населения
Изменение подхода Центробанка к рефинансированию ипотечных кредитов - один из основных причин, который сумеет серьезно и навечно простимулировать экономический рост. В перспективе та модель, о которой речь пойдет ниже, дозволит понизить ипотечную ставку до 5% годичных.
Почему же изменение подхода Центробанка к рефинансированию ипотечных кредитов способно простимулировать экономический рост?
Во-1-х, строительная ветвь сейчас - это локомотив экономического роста для целого комплекса отраслей: производства строй и материалов отделки, энергетики, розничной торговли, транспорта и т.д.. Развитие стройкомплекса безизбежно приведет к росту смежных отраслей.
Во-2-х, ипотека провоцирует потребительскую активность, удовлетворяя нужду людей в жилище. Ипотечное кредитование стало реальной силой, способной задавать тенденции в строительной промышленности и по объемам, и по политике цен.
В-3-х, ипотека позитивно сказывается на соц поведении, вовлекая людей в созидательную производственную деятельность, в зарабатывание средств для обслуживания одной из самых основных потребностей человека - в крыше над головой. И тем обеспечивает общественную стабильность.
В последние годы в Рф наблюдался устойчивый рост рынка ипотечного кредитования. Темпы прироста достигали 30% в год. На данный момент ситуация поменялась. С конца прошедшего года вся российская экономика работает практически в новых финансово-экономических критериях: с новейшей ценой средств и новым курсом валют. Рост главный ставки ЦБ привел к существенному повышению ипотечной ставки для населения. Сначала года, до принятия гос программки субсидирования ипотечной ставки, взять ипотеку можно было только под 17-20% годичных. Ряд кредитных учреждений ввел, на самом деле, заградительные ставки — до 25% годичных.
В критериях, когда в долевом строительстве объем ипотеки составляет до 60% (а у ряда застройщиков приближается к 80%) ипотечному кредитованию угрожала практически неизбежная стагнация. Это очень страшная ситуация, которая могла привести к замораживанию объектов строительства, а, как следует, к волнениям посреди дольщиков и к росту социально напряженности.
Сейчас Правительство вынуждено провоцировать рынок за счет мер господдержки. Принятая программка субсидирования ипотечной ставки до 12% принципиальна и своевременна. Субсидирование — это не плохая антикризисная мера, которая дозволит строительной промышленности пережить непростой период. Но реальное развитие и стимулирование длительного экономического роста может быть только за счет рыночных устройств. Один из таких устройств — рефинансирование ипотечных кредитов.
Рефинансирование банков под залог ипотечных кредитов
У коммерческих банков, которые выдают ипотечные кредиты, нет гос задачки — поддержать ипотечных заемщиков и строительную ветвь, но есть деловая — получать прибыль. Можно ли скооперировать их интересы с интересами страны? Не только лишь можно, да и необходимо.
Решение навязывается последующее — применить к ипотеке с низким уровнем рисков уже отлично зарекомендовавшую себя схему программки «Военная ипотека». В ней Центробанк финансирует поновой коммерческие банки под выданные ипотечные кредиты, обеспеченные закладными. Подчеркну, этот механизм отлично работает, обширно применяется и понятен как Центробанку, так и коммерческим банкам.
На мой взор, ставка рефинансирования для банков по таким ссудам должна составить главную ставку Банка Рф (14%) минус 3,25 процентного пт, т. е. 10,75%. Конечная ставка для получающих кредит при всем этом не должна превосходить уменьшенную главную ставку более чем на 1-1,5% процентных пт, другими словами составит около 12% и будет соответствовать докризисному уровню.
Центробанк планирует понижение уровня инфляции до 4% к 2017 году. В совокупы со понижением главный ставки это приведет к тому, что потребители сумеют получать кредит под 5-6% годичных.
В отличие от субсидирования ипотечной ставки, рефинансирование банков под залог ипотечных кредитов имеет неограниченный потенциал для поддержки ипотечного кредитования. Так как будет повсевременно провоцировать банки выдавать больше ипотечных кредитов с возможностью их предстоящего рефинансирования и получения дополнительной ликвидности.
Не считая того, субсидирование ипотечной ставки не тянет за собой получения доходов государством. А рефинансирование под залог ипотечных кредитов даст Банку Рф возможность получать от коммерческих банков процентные доходы за предоставленную ликвидность.
Самая надежная категория заемщиков
Весь опыт работы в секторе доступного жилища указывает, что ипотечные заемщики — очень надежные люди. Работая в нескольких регионах страны, наши спецы отмечают, что просрочка по ипотечным кредитам, предоставленным в секторе массового строительства доступного жилища, составляет всего только 0,15% от суммы займов. В большинстве случаев просрочка носит технический нрав.
Кстати, наикрупнейшие европейские игроки с наслаждением и отлично зарабатывают на русской ипотеке. Довольно привести в пример входящий в Societe Generale банк «Дельта-Кредит», который издавна и удачно работает на нашем рынке.
Маленький показатель просрочки по ипотеке гласит о надежности предлагаемого подхода и для Центрального Банка. Принципиально и то, что Банк Рф может финансировать поновой ипотечные кредиты с низким уровнем риска как впрямую, так и через денежного агента — АИЖК.
Не считая того, надежность обеспечат еще несколько ограничений:
- Малый размер ранца ипотечных кредитов, принимаемых в залог Банка Рф, нужно установить в размере от 200 млн руб., а срок предоставления ликвидных средств от 5 до 7 лет, так как средний срок ипотечных кредитов, предоставленных гражданам, составляет 10-15 лет. Это приведет к солидарной поддержке ипотечного кредитования в Рф меж коммерческими банками и государством. Дисконт по ранцу ипотечных кредитов, принятых в качестве обеспечения по предоставлению ликвидности, предлагаем найти в размере до 15%.
- Ипотечные кредиты должны соответствовать требованиям, аннотации Банка Рф 139-И “Об неотклонимых нормативах банков” от 03.12.2012 г. (с переменами) (код 8734, 8806).
- Величина основного долга не должна превосходить 5 млн рублей.
- Жилое помещение, являющееся предметом залога, должно относиться к сектору доступного жилища при всеохватывающем освоении территорий. Соответственно цена квадратного метра не должна быть выше цены, установленной Минстроем Рф более чем на 15%.
- Передаваемые закладные должны быть оформлены лишь на объекты, завершенные строительством и зарегистрированные в ЕГРП в установленном порядке.
Нередко приходится слышать вопрос: «Реальна ли ситуация с повторением в Рф южноамериканского ипотечного кризиса»? Маленький ответ — нет.
Давайте вспомним, с чего начался южноамериканский кризис. Ипотечный кризис в США полностью был связан с событиями в одном из частей рынка ипотечного кредитования - секторе необычного кредитования с высочайшим уровнем риска. У необычных заемщиков опасности невозвращения кредита вначале являются очень высочайшими. Это заемщики, которые не имеют подтвержденного дохода, не способны внести значимый начальный взнос, имели просрочки по кредитам либо проходили через функцию банкротства. В США к 2006 году толика необычных кредитов достигнула 20% от всего объема выданных кредитов. Наибольшее распространение посреди необычных кредитов в США получили кредиты с плавающей процентной ставкой, корректируемой раз в год, начиная с третьего года.
Чтоб действия, идентичные с происшедшими на рынке ипотечного кредитования в США, не повторились в Рф довольно:
- не допускать ипотечное кредитование заемщиков с неподтвержденными доходами;
- исключить ипотечные продукты, предполагающие отсутствие начального взноса со стороны заемщика;
- не допускать в критериях кредита отсрочки на погашение тела кредита.
Что обычно и делается в Рф нашим Центробанком. В Рф банки уже на данный момент очень ограничены методиками оценки рисков. Отсюда и очень малый уровень просрочки.
Может быть, невозврат ипотеки в определенные периоды был характерен для столичного региона, где стоимость покупки часто колоссальна. Совместно с этим конкретно в Москве более животрепещуща неувязка денежной ипотеки. К примеру, согласно данным Банка Рф, за январь 2015 года было выдано 13 ипотечных кредитов физическим лицам в зарубежной валюте на общую сумму 300 млн руб. (в рублевом эквиваленте). Таким макаром, средняя сумма 1-го кредита составила 23 млн рублей!
Но ведь Наша родина не ограничивается пределами Садового кольца. Принципиально осознавать, что на данный момент мы обсуждаем совсем новое для нашей страны явление: общее строительство жилища по вправду доступной стоимости. В этой ситуации изменение подхода Центробанка к рефинансированию ипотечных кредитов имеет неограниченный потенциал для поддержки ипотечного кредитования и фактически без рисков простимулирует экономический рост, сохранив за стройкомплексом роль локомотива развития.
Замок врезной Palladium L004SB, цвет матовая латунь
Врезной замок L004SB (1/40, 1/50) произведен в Китае торговой маркой Palladium. Устройство создано для запирания межкомнатных дверей. Замок сделан из крепкого сплава ЦАМ и обустроен защелкой из стали. Запирание осуществляется механическим методом при помощи ключа. Ручки в набор не входят.
Достоинства:
- замок окрашен в цвет матового золота, отлично сочетаясь с цветами натурального дерева;
- изделие имеет надежную конструкцию.
в магазине можно приобрести врезные замки разных цветов и конструкций по малой стоимости.